购房小技巧第二期：如何选地段，买房肯定能进前三

如果给人生最重要的事来一个排序，那么买房肯定能进前三。

今天接购房小技巧系列，探讨第二期：如何选地段。

首先要提示的是，买房有风险，入局需谨慎。

在这里我们只结合自身体会，探讨一些小建议、小方法商业住宅区风水，在具体实操中，还请各位看官根据自己的实际情况去判断。

我们分三部分来看待这个问题：五维评判升级法、巧选地段的4种逻辑、无锡的板块变迁与选筹建议。

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五维评判升级法

地段就是城市资源。

一般来说，我们都知道买房要看交通、学校、商业、医院、公园这五种资源。

但具体该怎么去看呢，建议一定要有着重点、细分去看，根据家庭的需求排个优先级，这里就不排序了。

我们主要介绍所谓的五维评判升级法，也就是学会查资料，钻研比别人稍微深一点点，掌握更多的信息。

买房是个技术活，需要多做研究，下面我们来抛转引玉一下。

1、交通上，考虑到通勤便捷、节约时间很重要，因此最佳情况是500米之内有公交站点和地铁站、1公里内有城市主干道，退而求其次地铁站1至1.5公里范围内、主干道在2公里范围内。

无锡公共交通格局图

我们可以研究无锡的交通图，以地铁规划为例，沿着地铁买房也是一个明确的思路，所谓的“通勤盘”。

在无锡，自驾出行很主流，房子附近的主干道能级越高越好，真正居住时分分钟四通八达到城市各个角落的感觉，那是真香，体会过的人都懂。

2、学校方面，近两年无锡公民同招、教师轮岗交流制度、集团化办学等，让学区房的概念进一步淡化，家长可以根据自家的实际情况选择。

网传的一份无锡学区梯队名单奉上，各位自行判断。

3、商业方面，无锡的商圈格局，除了市中心三阳广场商圈、宜家荟聚商圈、太湖新城商圈三足鼎立之外，还有太湖广场商圈、清名桥商圈、惠山古镇商圈等。

靠近这些商圈的房子，自然可以享受生活的便利，还有升值的红利。

4、医院方面，最好车程15分钟以内有三甲医院，无锡城区的三甲医院有9家，人民医院、江大附属医院、二院、三院、五院、妇幼、精神卫生中心、中医院、解放军九〇四医院。

不然，其他二甲医院、社区医院在1-2公里范围内也是方便的。

5、公园方面，也是一个重要考虑的因素。无锡是公园城市，公园非常多，小编整理了无锡十大面积最大公园排名：

无锡十大城市公园排名：

住在这些公园旁边，空气更清新，身心更舒适。

选择地段的其他加分项有行政中心、产城科技园、奥体或剧院等文体配套。

扣分项则包括太靠近高架、高速、国道、铁路、大型变电站、垃圾站、加油站、化工厂、高压电塔和信号塔等不利因素。

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巧选地段的4种逻辑

先说一个认知逻辑：好地段不是现成的，而是近期未来的，通常来说是3-5年。

如果一套房子，交通便利、学区著名、商业繁华、公园近旁、医院不远，所有配套都完美，那么，它的价格一定不便宜，升值也不一定效率高。

真正的好地段是需要时间等待的。

三五年之后，你买的房子周边通了地铁，盖了学校、医院、公园、大型商业体，等到一个个利好兑现，那么房价自然也水涨船高了，这样才能获得增值收益。

我们来介绍4个选择地段的思路。

第一种，顺沿交通法。

交通是一切的前提，一个城市的网格化交通骨架，就是发展的黄金动脉。因此，选择主城范围内沿主干道1-2公里以内的范围，基本可以跑赢其他区域。

小编整理了无锡快速路网规划，我们可以了解无锡“两环十二射三联”的快速路网结构规划。

“两环”为快速内环和快速外环；“十二射”为凤翔路、通江大道、新锡路-长山大道、锡虞路、太湖大道-锡山大道、金城路、机场路、南湖大道-华清大道、蠡湖大道、钱胡路-宜马快通、江海西路、西环路；“三联”为钱荣路-金城西路、梅梁路-具区路-S230，以及雪梅路-新韵路-锡东大道。

在市区层面，无锡将在惠山北部地区形成东西向的快速通道，构建北外环；新锡路将在八士地区局部作线型调整，接长山大道的同时，构建快速东环的一部分；为解决太湖对无锡西南部交通“产生阻隔”的问题，将规划高浪路西延伸，穿军嶂山、穿梅梁湖、接西环线，并最终与西环线、高浪路、新锡路形成真正意义上的闭合外环。

在无锡顺沿以上主干道置业，基本可以企稳。

第二种，追势规划法。

买房有时还可以跟着政府的规划和大开发商重仓发展的逻辑来走。

根据《无锡市国土空间总体规划（2021-2035年）》，无锡规划构建“一城两核、四片六组团”市区空间格局。

在这个图中，除了熟悉的锡东新城、惠山新城以外商业住宅区风水，未来值得关注的还有新吴城区和湖山片区，风水轮流转，新星已经在崭露头角了。

10月25日无锡2022第四拍，新吴区太科园核心地块被中鹰黑森林高调拿下，并且新吴在今年已成交不少其他地块，看来新一轮轰轰烈烈的造城运动即将到来。

第三种，位置测距法。

城市资源是集中的、有限的。如果有哪个区域正好处于市中心、CBD、高新产城这几大板块的中间位置，那么，它的未来一定前途光明。

无锡城市更新规划图

第四种，资源置顶法。

普通人买房都有一个考虑优先级，可以把重点资源置顶、最大化，比如：

如果置业目的是学区，就把学区资源置顶，在能力范围内筛选最好的学区。

如果置业目的是缩短通勤，就把交通资源置顶；

如果置业目的是丰富生活，就把商业资源置顶；

如果置业目的是改善环境，就把公园资源置顶；

如果置业目的是养老，就把医疗资源置顶。

这种思路就是“集中优势兵力”，让房子的特色亮点极致化，便利于后期流转出手。

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无锡的板块变迁与选筹建议

核心地段的变迁，就是城市财富核心的变迁。

这无论在超一线、一线、还是二三线城市，都是不变的逻辑。

新地段的崛起往往是新的财富翻涌的地方。

北京曾经是国贸独霸江湖，如今望京、西二旗、后场路、通州新中心等地也在成为“头部选手”。

广州曾经的海珠滨江问鼎豪宅天花板，而后天河成了“新贵”地段。

成都曾经的圈层青睐天府广场，后来又在高新区聚集。

杭州曾经的武林广场，如今的钱新、南星桥、奥体滨江。

……

2010年以前，无锡人一般只认一个城市中心，现在，太湖新城核心区已与之分庭抗礼。

为了更好地了解无锡的城市变迁，我们一起回顾下各个阶段的版图。

无锡1916年城区图

1916年版，无锡是中国民族工业的发祥地，荣德生先生在《无锡之将来》中提出了以蠡湖为中心的城市规划构想。

无锡1956年规划图

1956年无锡市建设局制定出《1956～1967年无锡市城市建设全面规划的初步意见》，并绘出《无锡市初步规划示意图》，规划城市性质“是一个轻工业和休养、游览的城市”。

无锡1980年规划图

1980年规划城市性质为：以电子、轻纺、精密机械为主的工业城市和著名的风景游览区。人口规模远期控制在75万人以内，城市建设用地控制在53平方公里以内。规划形成“一城三镇”的空间格局，城区分为6个独立片区，外围分布马圩、新安、洛社3个小城镇。

无锡1985年规划图

1985年版总规规划城市性质为：重要的经济中心城市和著名的风景旅游区规划人口规模到2000年达到110万人，建设用地105.14平方公里。

1995年版规划人口规模130万人，建设用地137平方公里。主城区构建“三城一中心”的城市主体框架(城中城、城外城、山水城和中心商务区)。

无锡2021年规划图

2001版规划图规划到2020年无锡市区人口277.7万，城镇建设用地为245.42平方公里。形成无锡、江阴、宜兴“一体两翼”联动发展，形成无锡、江阴、宜兴“一体两翼”联动发展。

由此可见，无锡的城市发展脉络是由中心向四周延展，主要城区的发展总是比外围城镇的更快一步。

无锡最新规划图

因此，纯粹从资产增值角度来考虑，建议如果不是为了自住方便等因素考虑，尽可能买主城而不买远郊，谨慎选择玉祁、洛社、阳山、胡埭、马山、锡北、东港、羊尖、鹅湖等远郊板块。

本期的购房小技巧就是这些，更多精彩内容，下期见。