中南棠玥湾楼盘点评（大指标六星满分80+布局10分+自然景观）

一、写在最前： 高房价下买房，动辄成百上千万！在考虑了地段、配套、学区以及房价后，诸位还有多少时间精力去关注楼盘内部单元、楼层、户型的优劣选择问题？购房前闭着眼买买买，事后可是要吃大亏的！

毕竟，承载诸位毕生积蓄以及未来几十年居住时间空间的，是房子本身，而不是其它乱七八糟，诸位以为然否？

所以，烦请大家在买房选楼时也多花些时间精力在楼盘、单元、楼层以及户型的优劣选择上吧，若能顺利避开一些不利居住、投资价值又不显的房源，受益的终归还是你们自己。

文章范围：本文范围是对中南棠玥湾进行全区域范围内的横纵向对比简评；对单元楼层提供部分选楼建议；重点对117㎡、138㎡、164㎡户型进行居住投资价值综合分析盘点。

二、中南棠玥湾楼盘点评（大指标六星满分80+布局10分+自然景观10分）

今天，清岚跟大家聊的楼盘是来自于杭州江干的中南棠玥湾，容积率2.30（平，中上之姿），绿化率35%（优，稀缺范畴，可再叠加市政绿化以及滨河退界），停车位配比1.47（优，稀缺范畴）。如果我得到的数据没问题的话，那么仅就大指标而言，可以给予本盘五星优秀评级（优于市面上95%以上楼盘）。楼盘布局因地制宜，成组成团；立面造型现代简洁，美观大气；楼栋南低北高，视野开阔。小景观楼盘叠加核心景观带叠加单元绿化，居住指标上佳。

整体而言，略调本盘至四星半评级，改善盘（优于市面上85%以上楼盘）！建议改善业主购买，建议投资业主购买，建议刚需业主购买，建议业主精选单元、楼层、以及户型！

三、中南棠玥湾单元、楼层优劣选择篇

在单元的优劣选择上：对于洋房部分，6#、7#、1#楼当为本盘高性价比单元，4#、5#楼性价比不显；其余单元均不错，可持平论。对于高层部分，15#楼当为本盘楼王，16#、14#、10#、11#楼当为本盘高性价比单元，29#、21#、24#楼性价比不显，其余单元均不错，可持平论。在楼层的优劣选择上：对于楼王以及高性价比楼栋，可优先考虑中高区，高区次之，低区最后；对于其它楼栋，清岚建议大家按照常规的选楼策略来，优先考虑高区，中段次之，低区最后。

部分楼栋需进行日照采光计算以优选到舒适级楼层，业主亦可根据楼层基础风水对楼层进行更进一步的精选，当然了，具体情况还需具体分析。

四、中南棠玥湾117㎡户型居住投资价值综合分析点评

Q1：正常情况下，市面上常见的三室两厅两卫一厨户型的合理建筑面积为105㎡左右，本户型117㎡属于超标12㎡范畴，因此仅就投资价值指标而言：一般。户型内部并没有明显的面积浪费现象，改善指标彰显。

Q2：入户大玄关，赞。

Q3：客餐厅伪南北通透，赞。

Q4：U型厨房杭州户型风水测试地址，赞。

Q5：书房宽敞大气，即便作为第三室，尺度亦宜居，赞。

Q5：双开间大阳台，赞。

Q6：去公卫或是书房需绕道主卧，私密性多少会受影响，瑕疵。

Q7：餐桌挡过道，这对于改善户型而言其实是需要避免的，哪怕是再增加些小面积都在所不惜。

Q8：感觉主卧少个衣帽间。其余就没什么可多说的了。

综上，判定本户型为改善户型。给予本户型80分优秀评级（优于市面上80%以上户型），建议改善业主购买，投资业主考虑，刚需业主考虑。

五、中南棠玥湾138㎡户型核心盘点

Q1：改善需求的话，四室应该算是标配。赞。

Q2：同市面上常规的140㎡四室两卫户型比，本户型建面仅138㎡，因此仅就投资价值指标而言杭州户型风水测试地址，相当不错。

Q3：四房朝南，赞。

Q4：独立客餐厅空间，赞。

Q5：房间全明，赞。

Q6：进门这个大玄关啊，不知羡煞多少人。

Q7：0过道居室？算。

Q8：主卧空间足够，一字型衣帽间还是改成L型的吧，居住更安宁。

综上，判定本户型为改善户型。给予本户型90分优秀评级（优于市面上90%以上户型），强烈建议改善业主购买，建议投资业主购买，建议刚需业主放弃，建议业主精选单元、楼层以及户型。

六、中南棠玥湾164㎡户型综合分析盘点

Q1：有前面两个户型做陪衬，本户型建面又那么大，初判个轻奢户型没毛病。

Q2：同市面上那些常规的180㎡轻奢户型比，本户型建面164㎡且无明显的面积浪费现象，因此仅就投资价值指标而言：不错。

Q3：入户独立大玄关，且将卫生间管井结合着设计到了拐角处，相当不错的构思。

Q4：标准的客餐厅南北通透户型，大赞。

Q5：五开间朝南范畴，稀缺。

Q6：南次卧开门对床，且开门向客厅尽端，差评。

Q7：南次卧衣柜收纳空间不足，瑕疵。

怎么说呢，大问题没有，但在布局上总感觉除了大点没啥特色，离奢侈还是略有距离。综上，判定本户型为轻奢户型。给予本户型80分优秀评级（优于市面上80%以上户型），建议改善业主购买。建议业主精选单元、楼层以及户型。

七、写在最后： 楼盘不错，单元、楼层跟户型差点。怎么选呢？还是当以户型为王，其间精妙，不足为外人道也。还是那句话：些许浅谈若能帮到诸位哪怕一丝，本人荣幸之至。

另：凡购买了本专栏的业主请注意（版）：选楼将为您免费提供半小时的直接通话时间，不论是本盘未详尽部分，还是有关房价、区域、地段的剖析，亦或是全国范围内其它楼盘、单元、楼层以及户型的优劣选择问题，诸位都可择其一同本人进行更进一步的交流。