（店面通策）开店前的市场调查和人脉划分

本篇是【店面通策】系列的第二篇：————。

【店策】系列主要在理疗、推拿、按摩、汗蒸、罐疗、保养等保健调理领域里，在运营、经营、策划方向上，给想要开店者一些建议、经验分享，给已经从事者一些反思、可以参考的见解。

上一篇分享了开店前的市场调查和人脉划分，确定好要开店后，就是选址，然后店面施工装修。

店面选址现在已经成为一个不小的行业，很多公司是帮人选址来盈利的。但无论怎么选、选哪都有几个不变的原则。

1、靠近休闲区。人流量大有宣传的优势，人们在休息、路过、逛街的时候能接触到，有空闲才有心情了解和进店，并不是街道人多就好，人们都是开车匆匆过去，很有目的性的途经这里，很多人只把沿街店铺作为环境而不会关注是否自己有需求。主干道未必是好选择，房租贵、流动人口多，一般都是金融和事业单位的聚集地。

2、周边人群消费能力。市中心未必消费水平高，有可能是租房的人多、打工的人多，主要考虑点是房租而不是客流，远郊居住人口有可能多，主要考虑客流不是房租。

总体来说老城区当地人较多的话是优质地段，新城区白领女性较多的地方、环境优雅、公共设施齐全的地方也是优质地段。

3、要么同行很多，要么有客源没竞争。同行带来的商业聚集性，会吸引很多顾客远道来消费，比如酒吧一条街、北京簋街小吃一条街、上海衡山路咖啡厅一条街、沈阳三好电子产品一条街等。商户聚集不光是竞争买房风水看商业街，还能吸引来很多配套设施或者配套服务，高质量的人群也会远道而来挨家比较，找个适合自己的常驻。

有客源没竞争的最考验眼光，哪个区域刚刚建起来还没发展成熟，可以早期进入发展开店，如果判断不好，容易只有流动人群，很少消费人群。一定要盯住住宅区，找准自己顾客定位。

4、水电、物业、保洁费都是属于“房租”。再次强调一下，我说的“房租”不单单是门店的年租金，还要考虑水电费、物业费、环境保护费、垃圾清理费、取暖费。这些固定支出都是房租的范畴，因为去年有一位朋友在上海莘庄的繁华地段店铺买房风水看商业街，月租金1万很高兴，签了合同去物业后来发现，乱七八糟费用加起来月租18000，直接傻眼。

5、交通方便。公交是不是方便，开车是否有附近停车场，门前有几个停车位，这些小细节很重要，不要不在乎，设想一个顾客开车来总是要到很远的地方停车或者停车收费，他会不会在没出门的时候一想到交通不便，就选择看电视打、麻将或者去交通方便的理疗店呢？

一个顾客坐公交过来，下车要走10多分钟，夏天暴晒、冬天寒风，这是在养生吗？

一个顾客骑车过来，电动车不好停，停了没法充电，调理完一身汗，骑车回去感冒怎么办？

总的来说：这些确实是很小的细节，但是就是这些小细节决定了一个一个的客户到店的次数和消费的难易度。也就决定了客户留存率。这就是财源。

1、没必要非得开在黄金地段、人流量大的街区。流动人口多未必是来店顾客多，凡事不绝对，街道拐角优点大于缺点，主要就是每月固定支出高，人流量大的话单价提上去会不会影响收入，能不能有足够的接纳能力等。

2、地域偏见。如果有互联网上下单系统，就是可以上门服务，大可开在离很多小区都比较近的一个中间地段。如果是汗蒸馆、嫁接SPA项目、美体等，可以考虑在商务区附近显眼位置，甚至很多开在写字楼里。

3、地段的未来发展。会不会周边建个大商场、规划个早市夜市，或者店面前面会不会修路修桥、拆迁盖楼都会直接堵住门脸，别以为门口规划盖个大商场是很好的事，1年内盖起来是好，但是如果商场带地下施工了3-4年，那你的店能不能撑到春暖花开？

4、风水信则坚信。不太在乎的话不要听某某一知半解的一句话就放个什么东西冲冲煞气、聚聚财气的，风水哪是几句话就说得准的？随意就放了个什么对了有幸，不对呢？顾客有懂的，来了怎么想？顾客忌讳什么的怎么办？

找好一个地段，以上评价都不错，最后还要考虑区域周边的人群是不是有特殊性，少数民族风俗、某某地方社团的聚集地、是不是两个城区的中间地带、城管会不会大力清理街边摊……

为什么要考虑这么多？很多店面啥也不想直接开店，不也是很红火的吗？

说对了，要知道：所有的小店面、大企业早晚都是要倒闭的！是所有的！努力奋斗和筹划经营目的就是让你的事业能经营100年、10年、还是1年，甚至半年。你想选择哪个？

祝你的店面生意红火！